4.1
买卖步骤
在意大利合法居住的外国人有权购买房屋。可以在私人、企业或建筑企业处
购买房屋。
也可参加司法拍卖会购买房屋（请参考网站
WWW.ASTEGIUDIZIARIE.IT)
1.购买之前需要注意一些问题。
建议讯问公证师，确认：
售房者确实是房主；
售房者有权出售房屋；
该房屋无不良记录，没有被抵押；
前房主已缴清所有的公寓楼服务费。
地籍规划的存在同时符合真实的状态
若从建筑企业处购买：
必须确认企业经济情况：如果企业破产，即便已经公证，依然可能失去尚未
注册户籍的房屋；
预定时不要交纳高额定金，只有在工程完工后才可支付剩余款项；
请记住，有专门的法律保护购买在建房屋者的权利（比如：对定金提供担
保）。
购买房屋之前，建议您咨询公证师或房屋所有人代表联合会
（参见第8章“常用地址”），因为在签订任何具有约束性的
文书之前，一定要确认一切符合规定。
• 无论是否完成购买手续，公证师咨询均无额外费用。
若最
终未能购买房屋，公证师不会收取任何咨询费用，只会要
求报销其在公共机构进行核查活动过程中发生的费用，一
般来说不会超过200欧元。
• 房屋中介的中介费用大约为房屋价格的2%至4%或以固定金
额收取。
2.
预购合同（或协议合同)
这是售房者与买房者签订的第一份合同。有时协议合同之前还有购买意向
书。通过协议合同，售房者与买房者互相承诺、确定房屋总价、支付方式、
具体出售时间和此时应交纳给出售者的定金（保证金）。
预购合同
（即使是
私下订立的）会对售房者和买房者产生一些从法律角度看真实有效的约束：
若交纳保证金后买房者决定不再购买该房，则售房者可以占有该保证金；若
售房者决定不再出售，则买房者有权索取相当于保证金金额两倍的赔偿。
另
外还需要了解，也可以与公证师签订预购合同，然后在不动产登记簿办理合
同注册手续（另加小费用，同时需要缴纳两笔各168欧元的税）：
在这种情况
下，无论售房者是否抵押、扣押或破产，均不影响购买人的协议合同与公证
书。
比如，若售房者破产，预购合同的注册提供了全部收回或部份收回交纳
定金的可能。
3.公证。在公证师处签订的官方买卖文书。
若外国人不懂意大利语，将指定
一名翻译，文书也将已两种语言订立。公证师应由双方共同选择，若无法达
成共识，则由支付费用的一方选择
（一般来说费用不会超过买卖总额的1%至
1.5%）。
公证师的选择不应由房屋中介或协调人选择，但是如有需要可以提
供建议。还可以参见公证师协会网站：www.notariato.it4.税。
在意大利购买房产的私人，必须缴纳相当于总价10%的税（若为第一套
住房，则参见段落4.2）。
注意：10%的税是在房屋地籍价值里并不是在申报
价格里扣，但必须要求公证师在买卖文书里写明。
5.
抵押贷款。
抵押贷款是由银行提供的一种融资方式。获得银行贷款必须
拥有一些保证：一般来说必须有一份稳定的工作以及一份足够的收入。
抵押
贷款利率分为固定、变化或混和类型。
固定利率较高，但抵押贷款期内每一
期抵押贷款金额保持不变。选择可变利率时，每一期的抵押金额根据货币融
资成本的变化而定：可能减少，也可能显著增加。最后，混合利率则初期预
定固定利率，根据合同订立内容和接近期限的情况修改。
需要注意的是，抵
押贷款并不包括房屋总价：因此必须拥有一定初期金额依此进入抵押贷款方
式。
银行常常也会要求有担保人（FIDEIUSSORE），若签订贷款合同者违约无
法承担，则由担保人支付。若未能按期交纳月供，银行有权拍卖房屋。
注意提供相同房屋总额的抵押贷款公司：它提供的并非是真
正的住宅购买抵押贷款，而属于是借款，利率比真正的住宅
购买月供贷款高。
伦巴第地区，与某些贷款机构合作下，协助有困
难支持分期贷款的居民。
“救济分期贷款“的
活动是针对于伦巴第地区的居民和注重点以下：
分期贷款暂停最多至12个月-代理机构对于首套
住 房 贷 款 期 限 的 重 新 调 置 价 格 一 般 是 2 % - 4 % 或 者 是
提前协议的固定额
房屋购买在临时期间交托给银行，
经 济 困 难 时 期 度 过 之 后 再 重 新 购 买 。
任何有关“救济分期贷款“的资讯可参见WWW.CASA.REGIONE.LOMBARDIA.IT，WWW.FINLOMBARDA.IT
4.2
首套住房优惠待遇与补助
购买首套住房可以获得下列优惠：
优惠抵押贷款：由银行提供的住房购买融资服务。应付利息比“借款”更
低。
购买首套住房时，购房者应当缴纳的税款更低。
• 注册税：房屋地籍登记价值的3%（或者，如果从建筑企业购买，则是4%的
增值税）；
• 担保税和地籍税固定（各168欧元）。
首套住房税收优惠的享受条件是：
• 住房不属于“豪华”类型；
• 购房者在房屋所在市镇居住或在购买后的18个月内将迁入该市镇；
• 购房者在本市镇不拥有其他住宅；
• 购买者在意大利不拥有其他享受首套住房购买优惠的住房（除非在公证前
购买）。
在最后点情况下，购买者必须交付税收抵免一般是相等于在先购
买的房屋税。此税费可报告在本人的纳税申报表，或者运用它立刻减少新
房采购税。
• 购买房屋之后，须交付唯一市政税（IMU）。此税收根据构成主要居住地
（不动产拥有者及它核心家庭决定的住地和户籍所属地）的不动产所减
少，此不动产包括降低利率和某些预测扣除额（根据子女数目测量）
注意：在5年内不要转移以购买的房屋所有权，否则除开节省
税收，必要交纳30%处分罚款加利息。除非转移后在一年内重
新购买另一住房。
