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我们在购房时，除了新家的美观，功能和实用方面外，还必须检查一些小细节，因为这些方面决定了房屋实际价值。在意大利，70%房产都会存在一些潜在的小问题，所以我们需要在购房之前发现这些问题，予以纠正，并把损失降到最低。
小提示：通过当地房地产销售人员或者公证人员进行房屋买卖是一个不错的选择，他们在专业领域能够给买方提供一些重要的建议和相关知识，这对购房人来说是一种保障。
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产权证书
(atto di provenienza dell' immobile)
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这是卖方必须持有的文件，以证明他对出售的建筑物的拥有权。其中包含了理解他如何获得该房产的所有基本信息，以及可能存在的限制或务权。这些限制会在购房后由卖方转交给买方！通常情况下，房产中介的工作是向买方索要该文件并将其直接交给公证人。然后，公证人的工作是确定建筑物前几年的所有权转移是否正确，并制定买卖双方将要签署的新契约。
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城市规划合规性
(conformità urbanistica)
这里是产生问题最多的地方！
所谓 "城市规划合规性"，是指的是确认我们所面对的建筑物是否已经按照规定合法建造（或在过去进行过翻新），并获得了必要的批准。所有已建成的建筑都必须在市政府（comune）备案和登记，因为市政府是建筑合法性的权威机构。
任何没有经过市政府批准的建筑都属于违规（无论大小），如果现行法律允许，必须在出售前予以纠正。如果无法纠正，则必须拆除滥用行为；
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重要提醒：任何问题的行政责任均由当前所有者承担！！！
公证人将在契约中引用所有向市政府提交的项目参考资料，卖方有义务在契约中声明这些资料的合法性，并承担相应的刑事责任。特别是在非新建楼房的情况下，有可能会出现这样的情况，即购买的楼房看似完好无损，但后来在翻修新购楼房时才发现存在严重问题。
小tip: 我们向买家提出的建议是，在买卖合同的初步协议中要求将城市规划和不动产登记的合规性由专业人士在最终公证文件签署前进行核实。
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地籍合规性
(conformità catastale)
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人们往往把不动产地籍登记与城市规划混淆为一体，所以只检查地籍图是一个严重的错误，实际上他们是两个截然不同的文件。即使是在税务局（Agenzia delle Entrate）的地籍登记处，也必须确保房产交存文件完全正确。向地籍登记处递交的所有文件都与您即将购买的房产的财产和税款计算有关。
地籍平面图基本上是您房产的简化技术表示。税务局根据该图纸计算您应为房产缴纳的税款。平面图很容易查阅，因此是核实真实情况的第一份文件。如果我们发现实际情况与绘制的地籍图不符，那就必须进行进一步检查与核实。
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房屋合格证
(certificato di agibilità/abitabilità)
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此证书是市政府在建筑物施工结束时颁发的文件，此证书类似一份保证书，证明您的建筑物是合规可住或用于其它商业用途的且遵循法律规定和批准的项目。因此此证书同时也是银行贷款的必备文件。
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能源性能证书
(Attestato di Prestazione Energetica)
能源性能证书是一个简化说明文件，向你介绍你的建筑物的能源效率。在计算耗电量时，墙壁和窗户的质量、地理布局以及建筑设施（供暖、制冷、热水等）的效率都会被考虑在内。
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安装设施合格证书
(Certificato di conformità degli impianti)
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在建筑施工或翻新时，所有已安装的设施（电气、水、供暖等）必须由安装它们的公司进行认证的文件。卖方以此文件向您保证，您在购房后不会有任何意外，现有的并已支付运行费用的设施对您的安全确实是安全的。反之，如果您在购买房产时未进行任何认证或检查，并根据现行法规发现这些设施存在缺陷和/或不安全，您必须自费进行修复。
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业务管理费用核实
(Verifica spese condominiali)
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物业管理费用核实是一份重要的文件，通常由公寓管理员提供，用于确认卖方拖欠的物业管理费用。
这不是一份必须附在房契上的文件，但作为买方，您有权向卖方索要最近一年的物业支付记录副本，因为有时，卖方也会拖欠相当多的物业费，在您最终购房后，您将需要自掏腰包支付。
VERIFIED
15.12.23
小编最后再次提醒各位：
想在意大利购房，如上所诉，
在买房前务必向卖方索要所有重要文件，
以免后续发现问题的时候，
所有责任将自担！
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