意大利房子销量下跌，抵押贷款崩溃，房地产出现震动！

意大利房地产市场遭遇了双重打击

据意媒today报道，在过去的一年中，意大利房地产市场出现了销售大幅下降和抵押贷款大幅下跌的情况。这是一个双重打击，证实了意大利房地产市场的负面趋势：买房不再那么容易，房地产行业的危机可能产生多方面、大范围的影响。这种“多米诺效应”可能对银行构成威胁，甚至危及整个金融系统。

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意媒today与知名公证人Flavia Fiocchi一起分析了导致这种情况的原因、影响以及可能的解决方案。

房地产销售额下降

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首先看数据。意大利统计局（Istat）发布的2023年第一季度有关房地产买卖的最新数据显示，与上一季度相比下降了5%，年度下降了11%。

这种萎缩在整个国家的每个地理区域都有所体现，（西北部-11.3%，南部-4.7%，中部-4.3%，群岛-2.2%），唯独东北部呈现1%的增长。

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与2022年第一季度相比，差距更大：住宅交易下降了11.6%，而经济领域的房地产交易增加了1.6%。按年度计算，下降涉及整个国家，无一例外：西北部-16.5%，中部-16.0%，东北部-7.8%，群岛-4.9%，南部-4.6%。

这种负面趋势与去年第三季度和第四季度意大利统计局观察到的趋势一致：“在2020年第三季度至2022年第二季度之间连续八个季度的增长之后，最后三个季度的萎缩主要由住宅部分引起，住宅是整个房地产市场的推动力。房屋抵押贷款、融资和其他附带抵押贷款的债务在2022年第二季度之前一季度就预示着下降趋势。萎缩到2023年第一季度达到最为显著的负增长。”

抵押贷款的崩溃

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除了房地产销售下降外，令专家们担忧的还有抵押贷款和融资的真正崩溃。

根据国家公证会议在2023年上半年发布的数据，今年上半年意大利住宅买卖同比减少了8.7%（从303,375下降到277,052）。在2023年上半年的前六个月里，购房抵押贷款同比减少了29.5%。

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文件中指出：“在2023年第一季度，银行贷款的减少率为25.9%，第二季度进一步减少了32.6%。住房贷款的两位数减少趋势与买卖减少（8.7%）相对应，表明利率上升促使人们更多地使用自己的资本而不是融资形式。”

住宅买卖的下降在大城市明显，（米兰-8.4%；都灵-3.4%；维罗纳-3.7%；博洛尼亚-4.6%；佛罗伦萨-10.3%；罗马-9.6%；那不勒斯-7.3%；巴勒莫-0.3%；巴里-12.4%），抵押贷款支付的崩溃也同样明显，（米兰-26.4%；都灵-31.5%；维罗纳-25.6%；博洛尼亚-30%；博洛尼亚-32.6%；罗马-29.1%；那不勒斯-31.4%；巴勒莫-33.6%；巴里-28%）。

欧洲央行的警告

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这是一个令人担忧的现象，不仅仅是意大利的问题，正如欧洲央行发出的警告所证实的那样，法兰克福的专家敦促各国政府采取对策：“住宅和商业不动产在2022年中期陷入了衰退。低利润的前景正在为那些敞口于商业房地产市场的银行带来更大的下行风险。”

高利率推高了家庭和企业抵押贷款的成本，从而降低了销售量并降低了房价。欧洲央行在其报告中还警告了房地产市场失业率大幅下降。

对2023年的预测

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对于2023年，根据意大利国家公证会的估计，房地产市场的下降预计将达到10.5%左右。报告中提到：“分析第一套住房和第二套住房之间的区别，由私人和企业购买的住房市场下降普遍，但有一个重要的实事需要强调：私人之间购买的第二套住房市场正在持续增长。

至于抵押贷款，预计将下降23.8%，这种收缩将明显高于购房交易的下降，主要是由于相对于2022年利率上升导致的。

原因、后果和解决方案

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是什么导致了这场危机呢？

意媒采访了国家公证会的Flavia Fiocchi，她是国家委员会的成员，负责沟通和公证统计数据。

她说道：“房地产市场明显减速，是受到抵押贷款利率的急剧上升影响。这两个现象密切相关。在大多数情况下，购房者通常通过融资购房，但如果无法获得这些资金，购房交易就会自动停滞。通常作为投资购买的第二套住房市场是一个受危机影响最小，甚至在一些城市呈现正数。”

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大约80%的意大利人拥有房产，这一因素证实了“房地产”仍然是他们最看好的投资之一。然而，正如国家公证会的Flavia Fiocchi在接受Today采访时所证实的，截至2023年底的预测绝非乐观：“在今年上半年，购房交易下降了8.7%，而抵押贷款下降了25.9%。从当前数据开始进行统计分析，这些预测的逐步增加促使我们进行反思：昂贵的抵押贷款是主要的阻碍之一。人们的工资没有增加，但抵押贷款利率却上升，这使得许多市民难以应对购房成本，同时还要应对日常生存。”