在意大利看房时需要注意些什么？

在意大利买房，当中介或者开发商带我们去看房时，往往会给我们一张房子的户型图，那么拿着这张图我们到底应该怎么看？需要注意些什么？

地籍注册平面图

首先我们需要知道中介或者开发商给我们的这张图是在意大利土地局登记的地籍注册平面图(planimetria catastale)还是普通的房屋户型图。如果是地籍注册平面图那么上面的信息是最真实有效的。而其他类型的户型图有时候也许暗藏玄机。部分开发商或者中介在制作户型图时故意不标注房屋尺寸，购房者就无法清楚知道客厅、房间的实际面积是多少。而且还往往将户型图中的家具比例缩小，显得空间很大，可以完美的放下所有家具, 但实际面积远远没有看上去的那么大。

确定拿到地籍注册平面图之后我们需要到实地看房，看图上的信息是否和房屋实际情况相符。为什么要进行这一步核实呢？因为在意大利买房我们常常看到的是二手房，虽然图纸上信息已经在土地局登记注册，但是不排除房东后期进行了房屋改建并且没有去土地局更新图纸。在后期进行的改建中也可能出现违规改建的状况。因此我们需要在看房时仔细核实房屋真实状况（墙体位置、门窗位置等）是否和图纸相符。如果房屋注册平面图和实际情况不符（difformità catastale）那么房东将面临罚款，违建严重的房子甚至是禁止出售的。那么当我们看中的房子存在违规改造状况到底应该怎么办呢？这不是完全没有解决办法。需要请房东在建筑师或者绘图师的协助下将私自改造部分合规划，得到土地局批准并且拿到更新的地籍注册平面图后房屋即可正常出售了。

楼层平面图

看完地籍注册平面图，我们还需要找中介或者开发商要一张楼层平面图（elaborato planimetrico）。只看单个户型，并不能了解清楚电梯、走道、过道、消防设施的位置，这些或多或少都会有影响到居住，这就需要好好研究下完整的楼层平面图。另外通过楼层平面图我们也能看到房屋和同楼层其他住户的位置关系，从而判断房屋的隐私性以及是否会受到隔壁住户噪音干扰。

地籍资料

除了地籍注册平面图以及楼层平面图，我们还需要拿到房屋的地籍资料文件（visura catastale），这份文件由税务局开具，详细地记录了房屋的地籍资料和产权结构、产权历史变更状况，是公证处进行产权调查的重要依据。另外，从这份文件中我们也能看到房屋的地籍收入价值（rendita catastale），以后需要缴纳的房产税（IMU）等税金都是以房屋地籍收入价值为基数进行计算的。

房屋能效等级

最后，我们还需要请中介或者房东提供房屋的能效等级证书（attestato prestazione energetica)。从2005年开始，建筑物的能源等级认证规定正式被写进意大利法律，在房屋交易中，卖方有绝对义务提供能效等级证书。创建能源等级的目的是根据功能和结构参数对房屋能效进行分级。在电费、瓦斯费等能源越来越昂贵的今天，能效等级较高的房屋肯定是更为省钱的。另外，根据政府的相关通告，很有可能在2030年后能效过低的房屋将被禁止出售或者出租。所以我们在买房时一定要根据能效等级证书对房子进行评估，房子的能效状况也是影响房价的重要因素。